Изъятие части земельного участка для государственных нужд

Обсуждение различных вопросов, связанных со строительством. Здесь также обсуждаются проекты, не имеющие отношения к Петербургу.
Аватара пользователя
Carolus Magnus
Энтузиаст
Сообщения: 4212
Зарегистрирован: Пн ноя 13, 2006 16:34
Откуда: Гражданка (Муринская волость)

Изъятие части земельного участка для государственных нужд

Сообщение Carolus Magnus » Вс июл 04, 2021 10:11

Вопрос 2. Возможно ли изъятие части земельного участка для
государственных (муниципальных) нужд? Если да, то в каком порядке?

Анализ норм действующего законодательства и существующей
судебной практики


В Гражданском и Земельном кодексах отсутствуют нормы, прямо предусматривающие возможность изъятия части земельного участка.

Частью 3 статьи 32 Федерального закона от 07.06.2013 № 108-ФЗ «О подготовке и проведении в Российской Федерации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, кубка конфедераций FIFA 2017 года и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что в случае, если установление сервитута приводит к невозможности использования земельного участка или его части, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец, за исключением государственного или муниципального унитарного предприятия либо государственного или муниципального учреждения, вправе требовать изъятия земельного участка или его части для государственных или муниципальных нужд.

В пункте 5 части 12 статьи 14 Федерального закона от 05.04.2013 № 43-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации – городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о части земельного участка, подлежащей изъятию (в случае, если согласно решению об изъятии недвижимого имущества изъятию подлежит не весь земельный участок), не является основанием для приостановления и (или) отказа в государственной регистрации решения об изъятии недвижимого имущества.

Согласно части 3 статьи 15.2 Федерального закона от 01.12.2007 № 310-ФЗ «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 310-ФЗ) в случае, если установление сервитута приводит к невозможности использования земельного участка (его части), собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец, за исключением государственных или муниципальных унитарных предприятий или государственных или муниципальных учреждений, вправе требовать изъятия
земельного участка (его части) для государственных или муниципальных нужд, а арендатор такого земельного участка вправе требовать в одностороннем порядке расторжения договора аренды.

Как следует из положений статьи 56.2 Земельного кодекса, изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основании решений:
1) уполномоченных федеральных органов исполнительной власти;
2) уполномоченных исполнительных органов государственной власти
субъекта Российской Федерации;
3) органов местного самоуправления.

Статья 56.3 данного Кодекса предусматривает, что изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов
регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории (пункт 1).

Принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 названной статьи, должно быть обосновано:
1) решением о создании или расширении особо охраняемой природной территории (в случае изъятия земельных участков для создания или расширения особо охраняемой природной территории);
2) международным договором Российской Федерации (в случае изъятия земельных участков для выполнения международного договора);
3) лицензией на пользование недрами (в случае изъятия земельных участков для проведения работ, связанных с пользованием недрами, в том числе осуществляемых за счет средств недропользователя);
4) решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке
многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

Согласно статье 56.6 Земельного кодекса в решении об изъятии должны быть указаны изымаемые земельные участки, в том числе земельные участки, подлежащие образованию (пункт 4). К решению об изъятии прилагается схема расположения земельного участка, если подлежащие изъятию земельные участки предстоит образовать и отсутствует утвержденный проект межевания территории, в границах которой предусмотрено образование таких земельных участков. В этом случае решение об изъятии должно содержать указание на утверждение схемы расположения земельного участка (пункт 5).

Как указано в статье 56.7 Земельного кодекса, в целях подготовки соглашения об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (далее – соглашение об изъятии недвижимости) уполномоченный орган
исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии, организация, подавшая такое
ходатайство:
1) выступают заказчиком кадастровых работ в целях образования земельных участков, подлежащих изъятию, в соответствии с утвержденным проектом межевания территории или утвержденной схемой расположения
земельного участка;
2) обращаются от имени правообладателя изымаемой недвижимости без доверенности с заявлением о кадастровом учете земельных участков, подлежащих изъятию.

Согласно части 12 статьи 12 Федерального закона от 05.04.2013 № 43-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации – городу
федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в случае необходимости использования для размещения объекта федерального
значения, указанного в части 2 статьи 1 данного Закона, части земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного государственному или муниципальному унитарному предприятию либо государственному или муниципальному учреждению,
орган исполнительной власти, уполномоченный на принятие решения об изъятии недвижимого имущества, вправе осуществить на основании утвержденной документации по планировке территории раздел указанного
земельного участка, обеспечить выполнение кадастровых работ, постановку образованных в результате такого раздела земельных участков на государственный кадастровый учет и принять решение о прекращении права на земельный участок, образованный в результате такого раздела и необходимый для размещения данного объекта федерального значения. При этом согласие правообладателей земельного участка и доверенность на осуществление указанных действий не требуются.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 19.04.2011 № 14950/10 указал, что объектами земельных отношений в соответствии со статьей 6 Земельного кодекса являются: земля как природный объект и природный ресурс, земельные участки, а также части земельных участков.

Исходя из статьи 11.2 Земельного кодекса земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и
иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним» (далее – Закон о государственной регистрации), за исключением случаев, указанных в пункте 4 статьи 11.4 Земельного кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Согласно пункту 3 статьи 6 Земельного кодекса земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных данным Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

В силу части 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре недвижимости) государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить это недвижимое имущество в
качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования недвижимого имущества, а также иных предусмотренных Законом сведений о недвижимом имуществе.

Присвоение частям земельных участков учетных кадастровых номеров не свидетельствует об их индивидуализации в качестве самостоятельных объектов вещных прав. Государственная регистрация права собственности на часть земельного участка противоречит действующему законодательству.

В деле № А56-28625/2012 Комитет по развитию транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ООО «ТЕРРА» о
разделе земельного участка в соответствии со схемой раздела, в целях его дальнейшего изъятия для государственных нужд Санкт-Петербурга в связи со строительством автодороги М-20. Истец указывал, что в границы строительства автодороги попадает только часть земельного участка, изъятие всего земельного участка для государственных нужд не требуется. Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа указал, что решение об изъятии части земельного участка, принадлежащего обществу, уполномоченным органом не принято, общество не согласно с предложенной ему схемой раздела земельного участка, поэтому суд апелляционной инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска (постановление
от 24.12.2012 по делу № А56-28625/2012).

При рассмотрении дела № А32-1672/2014 суды установили, что в целях последующего изъятия для целей реконструкции федеральной автомобильной дороги необходимо образование земельного участка
площадью 5586 кв. м из земельного участка с кадастровым номером 23:41:0601001:4, принадлежащего на праве собственности ответчику, который возражает против раздела этого участка. Наличие предусмотренных
законом оснований, исключающих образование спорного участка, ответчик не доказал. В результате принятия обжалуемого решения право собственности ответчика на образованные земельные участки не
прекращается, как и доступ к этим участкам через существующий технологический съезд. Организация нового съезда, обеспечивающего доступ к земельному участку ответчика (остающемуся после
предполагаемого изъятия), предусмотрена проектом реконструкции объекта.

Требования к образованию земельных участков, определенные в 16 статьях 11.2 и 11.4 Земельного кодекса, а также применительно к образуемым и измененным земельным участкам (статья 11.9 данного
Кодекса) соблюдены (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.12.2014 по делу № А32-1672/2014).

Обстоятельства изъятия части земельного участка для олимпийских нужд (путем образования самостоятельного участка, подлежащего изъятию) рассматривались при производстве по делу № А32-18048/2013 (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.06.2014 по делу № А32-18048/2013).

Выработанный правовой подход
В случае необходимости изъятия части земельного участка для государственных или муниципальных нужд должна быть произведена процедура раздела исходного земельного участка с последующим образованием нового (необходимого для соответствующих нужд) земельного участка требуемых параметров с присвоением такому участку кадастрового номера. Действия по образованию новых земельных участков производятся лицами, указанными в пункте 1 статьи 56.7 Земельного кодекса, при соблюдении условий, предусмотренных пунктами 1 либо 2 статьи 56.3 Земельного кодекса.

Правовое обоснование
Несмотря на то, что пункт 1 статьи 6 Земельного кодекса называет части земельных участков в качестве объектов земельных отношений, применительно к изъятию земельных участков для государственных и
муниципальных нужд требуется индивидуализация изымаемой части и измененного (исходного) земельного участка. Обеспечить реализацию названных условий возможно при образовании за счет изымаемой части
самостоятельного земельного участка (статьи 11.2, 11.4 Земельного кодекса). При этом следует учитывать, что изъятие земельного участка влечет за собой прекращение вещного права на него.

По смыслу статьи 6 Земельного кодекса части земельного участка являются объектами земельных отношений, но не объектами гражданских прав (статья 128 Гражданского кодекса) и, как следствие, не объектами вещных прав.

Объектами вещных прав на землю могут быть земельные участки, но не их части (пункт 3 статьи 6 Земельного кодекса).

Согласно статье 11.2 Земельного кодекса земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной
регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также – образуемые земельные участки) в порядке, установленном Законом о государственной регистрации, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 статьи 11.4 Земельного кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Для образования земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд согласие землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков не требуется (подпункт 3 пункта 4 статьи 11.2 Земельного кодекса).

В силу части 3 статьи 1 Закона о кадастре недвижимости государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр
недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить это недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования недвижимого имущества, а также иных предусмотренных данным Законом сведений о недвижимом имуществе.
Действия по образованию новых земельных участков производятся лицами, указанными в пункте 1 статьи 56.7 Земельного кодекса, при соблюдении условий, предусмотренных пунктами 1 либо 2 статьи 56.3 данного Кодекса. При этом необходимо соблюдение требований к образуемым и измененным земельным участкам, предусмотренных статьей 11.9 Земельного кодекса

ИТОГО:
1. Изъятие части земельного участка возможно, но после его раздела и образования нового участка.
2. Образование нового земельного участка осуществляется гос. органом, но во внесудебном порядке.